Ceny bytů budou v příštím roce pokračovat ve svém růstu a je jen otázkou, jak velký bude. Podle odhadů půjde opět o mírný nárůst v řádech jednotek procent. K tomuto vývoji přispějí především hypotéky, které v posledním období zlevňují, a poptávka po bytech tak jde nahoru. Kde je naopak s poptávkou problém, jsou kanceláře. V Praze se v příštích letech očekává, že bude ročně dokončováno nejméně kancelářských ploch od vzniku samostatné České republiky.
HN oslovily realitní experty i zástupce developerských firem, aby naznačili, jakým směrem se budou v příštím roce hýbat jednotlivé části realitního trhu.
Levnější už byty nebudou
V polovině letošního roku průměrná cena bytů ve velkých městech Česka poprvé překonala hranici 100 tisíc korun za metr čtvereční a od té doby nic nenaznačuje to, že by se měl trend obrátit. Podle posledního ČSOB Indexu bydlení za třetí čtvrtletí roku 2024 naopak ještě zesílil. Zdražují byty, rodinné domy i pozemky.
Podle developerů by se za celý rok 2024 v Praze mohlo prodat více než 7000 nových bytů, podobně jako v doposud rekordním roce 2021.
„Očekáváme, že pozitivní trend zvýšeného zájmu o byty se udrží i v roce 2025, a to navzdory rostoucím cenám i pomalejšímu poklesu hypotečních sazeb,“ říká Viktor Peška, obchodní ředitel developerské skupiny Crestyl. „Lidé si totiž uvědomili, že levnější novostavby nejspíše nebudou a z pohledu dlouhodobých potřeb a investic přestávají současné sazby hypoték být důvodem k odkládání nákupu.“
Optimisticky vidí příští rok v developmentu i David Musil, ředitel Penta Real Estate. Tedy za předpokladu, že ekonomiku nepřekvapí nějaká černá labuť – zásadní nepředvídatelná událost. „Úrokové sazby klesly na úroveň, která už je pro kupující akceptovatelná. Lidé byty vnímají jako statek, který bude mít hodnotu. Obzvlášť od září začali být velmi aktivní, což jsme zaznamenali na prodejích,“ řekl Musil.
O něco více než vlastnické by v roce 2025 mohlo zdražit nájemní bydlení. Nájmy totiž reagují na dění na realitním trhu se zpožděním, protože se jejich výše odvíjí od dlouhodobých smluv sjednávaných zpravidla na rok dopředu.
„U nájmů dlouhodobě evidujeme výrazný převis poptávky,“ říká Michal Macek, majitel pražské realitní kanceláře Evropa reality group. „Vzhledem k růstu prodejních cen je stále více zájemců o nájemní bydlení což vytváří tlak na jejich další růst.“
Developeři si dlouhodobě stěžují na pomalé povolování staveb a opakují, že pokud by se bytů stavělo více, jejich ceny by tolik nerostly. Podle Pešky se zastavení digitalizace nejspíše promítne do dalšího zdražování nemovitostí.
Kanceláře na historickém minimu
Byrokracie komplikuje i povolování ostatních typů staveb, které ale čelí svým vlastním výzvám. Výstavba kanceláří v Praze po roce 2020 utlumila a roční přírůstek se už čtvrtým rokem pohybuje pod desetiletým průměrem, který dosahuje přibližně 130 tisíc metrů čtverečních.
Podle sdružení realitních poradců Prague Research Forum se v metropoli za celý rok 2024 dokončí 73 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor, skoro o 35 procent méně než před rokem. A příští dva roky budou podle prognóz nejhorší od roku 1993 a trumfnou i doposud nejslabší rok 2016, kdy se dokončilo 33 400 metrů čtverečních kanceláří. Developerům se jednoduše řečeno stavět nové kanceláře moc nerentuje, a dokud nevzrostou nájmy a prodejní ceny pronajatých budov, tak se situace dramaticky nezmění.
V blízkosti pražského smíchovského nádraží se sice masivně staví administrativní centra, ale pro předem domluvené uživatele, jakým je Česká spořitelna. Například Penta původně počítala u stanice metra Anděl s výstavbou kanceláří, ale letos se rozhodla projekt předělat na malometrážní byty. „Cena mikroapartmánů v této lokalitě se dnes může pohybovat ke 200 tisícům za metr čtvereční včetně DPH,“ vypočítává Musil.
Spustit miliardové stavby kanceláří si troufne jen hrstka silných developerů v lukrativních lokalitách. „V roce 2025 bychom rádi zahájili stavbu jednoho projektu,“ uvedla Jana Prokopová, ředitelka pronájmů a správy komerčních aktiv ve společnosti Skanska. Zda to bude kancelářská budova Mercury v Holešovicích, nebo projekt Key na Pankráci, bude podle ní záležet „na dalším vývoji poptávky a preferencích potenciálních nájemců“. Jinými slovy, pokud se firmě podaří zasmluvnit na větší část budovy uživatele, začne stavět.
Penta plánuje na pozemcích po brutalistním komplexu Transgas na Vinohradské ulici příští rok zahájit výstavbu polyfunkčního objektu, jehož součástí budou kanceláře. A další administrativní budovu chce v roce 2025 začít stavět v Hybernské ulici na místě dřívější budovy pošty, rovněž v centru Prahy. Za pronájem tam podle Musila bude developer chtít více než 30 eur za metr čtvereční a měsíc.
Poptávka po kancelářích bude podle realitních expertů převyšovat nabídku a povede k tlaku na růst nájmů, zejména v nejprestižnějších lokalitách. Důvodem je již zmíněná omezená výstavba. „Především velké firmy dnes často čelí situaci, kdy nemají dostatek možností pro stěhování do nových prostor,“ řekla Prokopová. Proto jim také často nezbývá než prodloužit smlouvy a zůstat tam, kde jsou. Podle makléřů toto rozhodnutí ale téměř vždy doprovází úpravy interiéru a zatraktivnění pracovního prostředí.
Lidé se za covidu naučili pracovat ze svých domovů. Firmy proto část svých kanceláří uvolnily, aby nemusely platit za pronájem nevyužitých prostor. „V posledních měsících přibývá korporací, jejichž management nařizuje zaměstnancům návrat do kanceláří, a to až v rozsahu pěti dní v týdnu, přičemž realizace těchto nařízení bude naopak vyžadovat expanze,“ uvedla již dříve Radka Novak, vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor pro střední a východní Evropu ve společnosti Cushman & Wakefield.
Lidé více utrácejí. Ale kde?
Pakliže Praha podle makléřů snese více kanceláří, prostor pro vznik velkých nákupních center je v metropoli i řadě krajských měst kvůli naplněnosti trhu omezený. I proto se v posledních pěti letech v tuzemsku staví spíše nákupní parky než klasická obchodní centra se zastřešenými atrii. Jejich výstavba je jednodušší a levnější a investorům dává smysl i v malých městech. Vedle supermarketu s potravinami do nich lidé jezdí nakupovat levné oblečení, drogerii a další věci denní potřeby.
A i v roce 2025 budou v Česku vznikat spíše retail parky. Kde to je možné a dává to smysl, dochází k rozšíření obchodních center v kombinaci s jejich modernizací. To je třeba případ pražského OC Černý Most či karlovarské Varyády a tímto směrem se v příštím roce chce vydat i olomoucká Šantovka.
„S klesajícími tlaky na růst nákladů a zvyšující se chutí maloobchodníků k expanzi očekáváme zvýšený objem investic do maloobchodních projektů v nadcházejících letech,“ uvedl Jan Janáček, vedoucí retail sektoru a týmu maloobchodních pronájmů v CBRE.
Míra neobsazenosti tuzemských obchodních center zůstává nízká, podle poradenské firmy CBRE se pohybuje kolem čtyř procent. Tržby za první tři čtvrtletí letošního roku meziročně vzrostly téměř o pět procent. Nájemné v obchodních centrech podle odhadů expertů v příštím roce mírně poroste.
I vzhledem k saturaci obchodních ploch se pro developery stanou zajímavější méně rozšířené formy developmentu, jakým je studentské bydlení či domovy pro seniory.
Podle odborníků se oživí zájem investorů také o logistiku a díky rostoucímu turismu i o hotely. Poptávka po halách je v Česku stále silná a neobsazenost průmyslových prostor se pohybuje kolem tří procent a patří k nejnižším ve středoevropském regionu.
V celkovém objemu dokončených skladů a výrobních areálů vykáže uplynulý rok meziročně pokles, ale v příštím roce nabídka těchto nemovitostí opět vzroste. Nájemné by podle makléřů mělo zůstat stabilní, prostor pro mírný pokles je jen v některých lokalitách.
S optimismem se dívá do roku 2025 i Jan Hasík, zakladatel stavebního holdingu Purposia Group. „Možná k nějakému menšímu útlumu dojde, ale my pro příští rok zakázky máme.“
Komentáře